台南高鐵房地【歸仁  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 台南高鐵房地【歸仁區】立體家庭3房+平面大露台

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~965 萬~~898 萬
參考單價：22.79 萬/坪
地址：台南市歸仁區中正南路1段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：立體家庭
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：39.404 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.075 坪
附屬建物面積：3.69 坪
共同使用：14.639 坪
土地面積：4.502 坪
樓別/樓高： 3樓 / 14樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B1-3
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1965 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：歸仁國小.歸仁國中.歸仁國立陽明交通大學
鄰近公園：歸仁文化中心.社區公園
生活機能：歸仁早市.黃昏市場.全聯
附近交通：8050 紅3繞駛長榮大學
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	地理位置便利：緊鄰高鐵站、86 快速道路及南二高，交通便利，適合通勤族。生活機能完善：鄰近歸仁國中、陽明交大校區、文化園林、夜市及全聯超市，生活需求應有盡有。格局稀缺： 3 房 2 廳加 2 衛的配置合理，且擁有「平面大露台」，在同坪數住家難得，適合戶外活動或植栽。樓層佳選： 3 樓位於電梯大樓的中低層，既避開底層潮濕與噪音，又無需擔心高樓層等待電梯。
劣勢	屋齡偏老：屋齡已達 27 年，可能面臨設施老化問題（如水電管線），未來維修或社區大修概率較高。管理費負擔：每月 1,965 元的管理費對於此類物件而言不算低，需確認是否包含公共水電及設備維護成本。車位權屬模糊：資料顯示總坪數未含車位，但廣告文案提及「平面車位」，實際購買方式（租賃或獨立產權）需與房仲再次釐清。銀貸評估風險：老屋在銀行貸款評價上可能較低，若資金不足，自備款需求可能會增加。
機會	教育資源加持：鄰近歸仁國小、國中及陽明交大校區，長期來看學區與研究區周邊房價支撐力尚可。改造空間大：老屋格局雖舊，但擁有大露台優勢，透過適度裝潢裝修可提升居住質感或出租收益。議價空間：考量屋齡較長及市場供需狀況，若賣家誠意出售，價格可能有一定協商餘地。
威脅	新成屋競爭：歸仁區若周邊有新案開發，老舊公寓的吸引力可能會被分流，影響未來轉手速度。社區維護風險： 27 年樓齡的社區，公共設施可能已有損壞跡象，需確認社區公設基金是否充足，避免未來高額分攤。法規限制：隨著政府對於住宅品質要求提高，過老建築可能在後續交易或抵押時遭遇更多銀行審核。

2. 物件評論

購買建議：適合重視通勤便利與實用空間的自住買家。

此物件位於歸仁區核心地帶，具備極佳的交通便利性與生活機能，且「3 房 + 大露台」的格局在市場上較為稀缺，對於有家庭需求的自住者而言，居住體驗會相當優異。然而，27 年的屋齡是最大的考量點，購買前務必確認水電管路狀況及社區大修基金情況。若您打算長住並能接受後續可能的維修成本，這是一筆性價比不錯的選擇；若以短期投資轉手為主，則需謹慎評估老屋在未來市場上的流動性風險。建議洽詢時務必釐清車位確切權屬，並仔細檢查房屋現況。